我国台湾《不动产证券化条例(上)》(2003年7月制订施行)
第一章 总则
第一条 [立法目的]
为发展国民经济，藉由证券化提高不动产之流动性，增加不动产筹资管道，以有效开发利用不动产，提升环境质量，活络不动产市场，并保障投资，特制定本条例。
第二条 [法律之适用]
有关不动产之证券化，依本条例之规定；本条例未规定者，依其它法律之规定。
第三条 [主管机关]
本条例所称主管机关，为财政部。
本条例规定事项，涉及目的事业主管机关职掌者，由主管机关会同目的事业主管机关办理。
第四条 [用词定义]
本条例用词定义如下：
一、不动产：指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场及其它具经济价值之土地定着物。
二、证券化：指受托机构依本条例之规定成立不动产投资信托或不动产资产信托，向不特定人募集发行或向特定人私募交付受益证券，以获取资金之行为。
三、不动产投资信托：依本条例之规定，向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其它经主管机关核准投资标的而成立之信托。
四、不动产资产信托：依本条例之规定，委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益之权利而成立之信托。
五、受益证券：指下列不动产投资信托受益证券及不动产资产信托受益证券：
（一）不动产投资信托受益证券：指受托机构为不动产投资信托基金而发行或交付表彰受益人享有该信托财产及其所生利益、孳息及其它收益之受益权持分之权利凭证或证书。
（二）不动产资产信托受益证券：指受托机构为不动产资产信托而发行或交付表彰受益人享有该信托财产本金或其所生利益、孳息及其它收益之受益权持分之权利凭证或证书。
六、受托机构：指得受托管理及处分信托财产，并募集或私募受益证券之机构。
七、不动产投资信托基金：指不动产投资信托契约之信托财产，其范围包括因募集或私募不动产投资信托受益证券所取得之价款、所生利益、孳息与其它收益及以之购入之各项资产或权利。
八、信托监察人：指由受托机构依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定或经受益人会议决议所选任，为受益人之利益，行使本条例所定权限之人。
九、利害关系人：指信托业法第七条所称之利害关系人。
十、不动产管理机构：指建筑开发业、营造业、建筑经理业、不动产租赁业或其它经中央目的事业主管机关核定公告之事业。
十一、封闭型基金：指于基金存续期间，投资人不得请求受托机构买回其持有之受益证券，受托机构亦不得追加发行、交付或卖出受益证券之基金。
十二、开放型基金：指投资人得请求受托机构买回其持有之受益证券，受托机构亦得追加发行、交付或卖出受益证券之基金。
十三、专业估价者：指不动产估价师或其它依法律得从事不动产估价业务者。
前项所称受托机构，以信托业法所称之信托业为限，设立满三年以上者，并应经主管机关认可之信用评等机构评等达一定等级以上。
仅办理不动产投资信托或不动产资产信托业务之信托业，主管机关得就其最低实收资本额、股东结构、负责人资格条件、经营与管理人员专门学识或经验、业务限制另定之。
第五条 [其它有价证券]
依本条例规定募集或私募之受益证券，为证券交易法第六条规定经财政部核定之其它有价证券。
第二章 不动产投资信托
第一节 不动产投资信托基金之募集及私募
第六条 [募集或私募投资信托受益证券应检具书件]
受托机构募集或私募不动产投资信托受益证券，应检具下列书件，向主管机关申请核准或申报生效；其审核程序、核准或生效条件及其它应遵行事项之处理办法，由主管机关定之：
一、不动产投资信托计划。
二、不动产投资信托契约。
三、不动产投资信托契约与定型化契约范本异同之对照表。
四、公开说明书或投资说明书。
五、不动产投资信托基金经营与管理人员符合主管机关规定之证明文件。
六、设有信托监察人者，其信托监察人之名单、资格证明文件及愿任同意书。
七、受托机构董事会决议募集或私募不动产投资信托受益证券之议事录。
八、信托财产之管理及处分方法说明书。委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，该委任契约书或其它证明文件。
九、受托机构填报及会计师或律师复核之案件检查表。
十、律师之法律意见书。
十一、其它经主管机关规定之文件。
主管机关于审核前项书件时，应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。其属于募集受益证券者，并应洽经证券主管机关核准。
第七条 [拟于国外募集或私募基金先报请央行同意]
受托机构拟于国外募集或私募不动产投资信托基金投资国内不动产者，于申请核准或申报生效募集、追加募集或私募前，应先报请中央银行同意。
第八条 [计划应载事项]
不动产投资信托计划，应记载下列事项：
一、受托机构之名称、地址；委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，其受委任机构之名称、地址。
二、不动产投资信托基金之名称及其存续期间。
三、与不动产投资信托受益证券有关之下列事项：
[一]不动产投资信托基金募集或私募总额、受益权单位总数。
[二]不动产投资信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
四、不动产投资信托基金募集或私募成立与不成立之条件及不成立时之处理方式。
五、信托财产预期收益之评价方法、评估基础及专家意见。
六、投资计划：包含计划购买、管理或处分之不动产或其它投资标的之种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控管程序、成本回收、财务预测及预估收益率等事项。
七、其它主管机关规定之事项。
前项第五款规定出具意见之专家，应与受托机构及不动产所有人无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
第九条 [投资信托计划变更检附文件]
受托机构应依主管机关核准或向主管机关申报生效之不动产投资信托计划，经营不动产投资信托业务。
受托机构募集或私募不动产投资信托受益证券后，非经受益人会议决议及申经主管机关核准或向主管机关申报生效，不得变更不动产投资信托计划。但其变更对受益人之权益无重大影响者，经主管机关核准或向主管机关申报生效后，即得变更之。
前项申请或申报，应以申请书或申报表载明变更内容及理由，并检附下列文件为之：
一、变更前、后之不动产投资信托计划及其对照表。
二、受益人会议议事录。属前项但书规定之变更者，免附。
三、对受益人之权益有无重大影响之评估及专家意见。
四、其它主管机关规定之文件。
主管机关于审核前项书件时，应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。
第十条 [投资信托契约记载事项]
不动产投资信托契约，应以书面为之，并记载下列事项：
一、受托机构之名称、地址；委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，其受委任机构之名称、地址。
二、不动产投资信托基金之名称及其存续期间。
三、不动产投资信托基金募集或私募总面额、受益权单位总数。
四、不动产投资信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
五、受托机构之义务及责任；委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，该机构之义务及责任。
六、运用不动产投资信托基金之基本方针、范围及投资策略。
七、不动产投资信托基金有关借入款项与其上限及闲置资金之事项。
八、不动产投资信托基金投资收益分配之项目、时间及给付方式。
九、不动产投资信托基金应负担费用之项目及其计算方法、给付方式及时间。
十、受托机构之报酬、种类、计算方法、支付时期及方法。
十一、不动产投资信托基金净资产价值之计算方法[含不动产估价方法、评估基础、进行估价期间、净资产价值计算之期间、应为公告之期限及公告方式]。
十二、受益权单位净资产价值之计算及公告方式。
十三、受托机构应召集受益人会议之事由。
十四、受托机构应选任信托监察人之事由及其专门学识或经验。
十五、不动产投资信托契约之变更、解除、终止事由、终止程序及终止后之处理事项。
十六、不动产投资信托基金不再存续时，基金之清算方法及受益人请求返还金额或财产之计算方法、给付方式及时间。
十七、其它依信托业法第十九条第一项及主管机关规定事项。
第十一条 [投资信托契约变更及终止准用规定]
不动产投资信托契约之变更及终止，准用金融资产证券化条例第二章第七节之规定。但信托契约另有约定，且于公开说明书或投资说明书中载明者，从其所定。
第十二条 [投资信托契约范本之核定]
信托业商业同业公会应订定受托机构募集不动产投资信托基金之定型化契约范本，报请主管机关核定。
受托机构募集不动产投资信托基金，其不动产投资信托契约之订定及修改，就受益人权益保障之程度，不得低于主管机关所核定之不动产投资信托定型化契约范本。
第十三条 [投资信托受益证券私募之对象]
受托机构得对下列对象进行不动产投资信托受益证券之私募：
一、银行业、票券业、信托业、保险业、证券业或其它经主管机关核准之法人或机构。
二、符合主管机关所定条件之自然人、法人或基金。
前项第二款之应募人总数，不得超过三十五人。
受托机构应第一项第二款对象之合理请求，于私募完成前负有提供与本次私募有关之财务、业务或其它信息之义务。
受托机构应于不动产投资信托受益证券价款缴纳完成日起十五日内，报请主管机关备查。
有关私募有价证券转让之限制，应于不动产投资信托受益证券以明显文字注记，并于交付应募人或购买人之相关书面文件中载明。
证券交易法第二十条、第四十三条之七及第四十三条之八第一项之规定，于私募之不动产投资信托受益证券准用之。
第十四条 [投资信托基金募集期限及展延]
受托机构申请或申报募集不动产投资信托基金经主管机关核准或向主管机关申报生效后，应于核准函送达之日或申报生效之日起三个月内开始募集。但有正当理由者，得于期限届满前，向主管机关申请展延；展延期限不得超过三个月，并以一次为限。
受托机构应于不动产投资信托基金募集完成后五个营业日内，报请主管机关备查。
受托机构如于不动产投资信托基金募集发行期间届满未募足最低募集金额致无法成立时，应于募集发行期间届满后十个营业日内，以书面通知受益人并报请主管机关备查，并应依不动产投资信托计划之规定处理后续事宜。
第十五条 [公开说明书及投资说明书之提供]
受托机构依不动产投资信托计划募集受益证券时，受托机构应依证券交易法规定之方式，向应募人或购买人提供公开说明书；其应行记载事项，由证券主管机关定之。
受托机构私募受益证券时，受托机构应依主管机关规定之方式，向应募人或购买人提供投资说明书。
前项投资说明书之内容，由主管机关定之。
第十六条 [以封闭型基金为限]
不动产投资信托基金，以封闭型基金为限。但经主管机关核准者，得募集附买回时间、数量或其它限制之开放型基金。
第二节 不动产投资信托基金之运用
第十七条 [投资或运用标的限制]
不动产投资信托基金，以投资或运用于下列标的为限：
一、已有稳定收入之不动产。
二、已有稳定收入之不动产相关权利：指地上权及其它经中央目的事业主管机关核定之权利。
三、其它受托机构或特殊目的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券。
四、第十八条规定之运用范围。
五、其它经主管机关核准投资或运用之标的。
不动产投资信托基金投资或运用于现金、政府债券及前项第一款至第三款投资标的之最低比率，由主管机关定之。
不动产投资信托基金投资于证券交易法第六条之有价证券，不得超过其募集发行额度之一定比率及金额；其一定比率及金额，由主管机关定之。
第十八条 [闲置资金运用方式之限制]
不动产投资信托基金闲置资金之运用，应以下列各款方式为限：
一、银行存款。
二、购买政府债券或金融债券。
三、购买国库券或银行可转让定期存单。
四、购买经主管机关规定一定评等等级以上银行之保证、承兑或一定等级以上信用评等之商业票据。
五、购买经主管机关核准之其它金融商品。
第十九条 [借入款项]
受托机构得依不动产投资信托契约之约定，以信托财产借入款项。但借入款项之目的，以不动产营运，或以配发利益、孳息或其它收益所必需者为限。
受托机构得于借入款项之范围，就信托财产为不动产抵押权或其它担保物权之设定；该担保物权之权利人于不动产抵押权或其它担保物权之设定范围内，仅得对信托财产声请法院裁定后强制执行。
受托机构依第一项规定借入款项，应于借款契约生效日起二日内，于受托机构本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。
为确保不动产投资信托基金之财务健全，主管机关得订定受托机构依第一项规定借入款项之比率上限。受托机构超过该比率上限者，应于主管机关所定期限内调整之。
第二十条 [流动性资产之范围及比率调整]
为确保不动产投资信托基金之流动性，主管机关于必要时，得规定不动产投资信托基金之流动性资产之范围及比率。受托机构未达该比率者，应于主管机关所定期限内调整之。
第二十一条 [注意事项之拟订核定]
不动产投资信托受益证券之营销、订约、信息揭露、风险管理与内部稽核及内部控制等应注意事项，由信托业商业同业公会会同有关公会拟订，报请主管机关核定。
受托机构办理不动产投资信托业务，应依前项应注意事项规定办理之。
第二十二条 [估价报告书]
受托机构运用不动产投资信托基金进行达主管机关规定之一定金额以上之不动产或不动产相关权利交易前，应先洽请专业估价者依不动产估价师法规定出具估价报告书。
不动产估价主管机关或不动产估价师公会应就前项之估价报告书，订定估价报告书模板。
受托机构委请专业估价者出具估价报告书时，应符合下列规定：
一、同一宗交易金额达新台币三亿元以上者，应由二位以上之专业估价者进行估价。若专业估价者间在同一期日价格之估计达百分之二十以上之差异，受托机构应依不动产估价师法第四十一条规定办理。
二、交易契约成立日前估价者，其价格日期与契约成立日期不得逾六个月。
三、专业估价者及其估价人员应与交易当事人无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
四、其它不动产估价主管机关规定之事项。
第一项之交易行为，应于契约生效日起二日内，于受托机构本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。
第二十三条 [投资分析报告]
受托机构运用不动产投资信托基金，应依据投资分析报告作成投资决定，交付执行，作成投资决定纪录及执行纪录，并应定期向董事会提出检讨报告。
前项投资分析报告，应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录，应记载投资标的之种类、数量及时机；执行纪录，应记载实际投资、或交易标的之种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。
受托机构运用不动产投资信托基金自行或委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分，应依计划、取得、销售、经营等阶段作成书面控管报告，并按季向董事会提出各阶段之检讨报告。
前三项书面资料，受托机构应按时序记载并建文件保存；其保存期限，自信托期间届满日起不得少于五年。
第二十四条 [信托财产出租]
不动产投资信托之信托财产，其全部或一部依信托契约之约定出租时，其租金得不受土地法第九十七条第一项规定之限制；租赁期限不受民法第四百四十九条第一项规定二十年之限制，但最长不得超过信托契约之存续期间。
第二十五条 [受托机构遵守规定]
受托机构应依本条例之规定、不动产投资信托计划及不动产投资信托契约之约定，募集发行或私募交付及投资运用不动产投资信托基金，并遵守下列规定：
一、除本条例另有规定外，不得为保证、放款或提供担保。
二、不得从事证券信用交易。
三、不得对于受托机构所设立之各不动产投资信托基金及不动产资产信托间为交易行为。
四、投资于任一公司短期票券之总金额，不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之十。
五、存放于同一金融机构之存款，以及投资于其发行、保证或承兑之债券或短期票券金额，合计不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之二十及该金融机构净值百分之十。
六、投资于其它受托机构或特殊目的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券及资产基础证券总额，不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之二十。
七、依风险分散原则，投资于不动产及不动产相关权利。
八、不得藉该不动产投资信托基金经主管机关核准或申报生效，作为保证其申请事项或文件之真实或保证受益证券获利之宣传。
九、不得为经主管机关规定之其它禁止事项。
主管机关于必要时，得规定不动产投资信托基金投资于不动产及不动产相关权利之风险分散原则。受托机构违反该原则者，应于主管机关所定期限内调整之。
第三节 不动产投资信托基金之会计
第二十六条 [信托财产评审委员会]
受托机构依信托业法第二十一条规定设置之信托财产评审委员会，应至少每三个月评审不动产投资信托基金之信托财产一次，并于报告董事会后，于本机构所在地之日报或依主管机关规定方式公告之。
信托财产评审委员会于必要时或依不动产投资信托契约之约定，得洽请专业估价者或专家出具相关估价报告书或意见，作为评审信托财产之参考。
前项专业估价者或专家，应与受托机构无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
信托业商业同业公会应对不动产投资信托基金之信托财产评审及净资产价值之计算，拟订评审原则及计算标准，报经主管机关核定。
受托机构对不动产投资信托基金之净资产价值，应按主管机关依前项核定之净资产价值计算标准、有关法令及一般公认会计原则计算之。
受托机构应于每一营业日计算，并于本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式公告前一营业日不动产投资信托基金每受益权单位之净资产价值。但不动产或其它信托财产之资产价值于公告期间内无重大变更，且对基金之净资产价值无重大影响者，得依不动产投资信托契约之约定，以附注揭露方式替代对该不动产或信托财产资产价值重新估价计算。
第二十七条 [会计独立]
受托机构募集或私募之不动产投资信托基金应有独立之会计，受托机构不得将其与自有财产或其它信托财产相互流用。
不动产投资信托基金相关会计簿册之作成，应遵守相关法令及自律规范；其保存方式及保存期限，并应依商业会计法及相关规定办理。
第二十八条 [收取手续费及报酬]
受托机构得向受益人收取办理不动产投资信托业务之手续费及报酬，或径于不动产投资信托之信托财产中扣除支付之。
受托机构办理不动产投资信托业务，因运用、管理所产生之费用及税捐，得径自信托财产中扣除缴纳之。
不动产投资信托基金投资所得依不动产投资信托契约约定应分配之收益，应于会计年度结束后六个月内分配之。
第三章 不动产资产信托
第二十九条 [募集或私募资产信托受益证券应检具书件]
不动产资产信托之受托机构募集或私募不动产资产信托受益证券，应检具下列书件，向主管机关申请核准或申报生效；其审核程序、核准或生效条件及其它应遵行事项之处理办法，由主管机关定之：
一、不动产资产信托计划。
二、不动产资产信托契约。
三、不动产资产信托契约与定型化契约范本异同之对照表。
四、公开说明书或投资说明书。
五、不动产资产信托经营与管理人员符合主管机关规定之证明文件。
六、设有信托监察人者，其信托监察人之名单、资格证明文件及愿任同意书。
七、受托机构董事会决议募集或私募不动产资产信托受益证券之议事录。
八、信托财产之管理及处分方法说明书。委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，该委任契约书或其它证明文件。
九、信托财产之估价报告书。
十、第三十条第二项及第三项规定之书件。
十一、受托机构填报及会计师或律师复核之案件检查表。
十二、律师之法律意见书。
十三、其它经主管机关规定之文件。
主管机关于审核前项书件时，应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。其属于募集受益证券者，并应洽经证券主管机关核准。
委托人应将信托财产相关书件及资料，提供受托机构，不得有虚伪或隐匿之情事。
委托人违反前项规定，对于受益证券取得人或受让人因而所受之损害，应负赔偿责任。
第三十条 [财产权之涂销]
依不动产资产信托契约移转之财产权，以第十七条第一项第一款及第二款所规定者为限。
前项之财产权上有抵押权者，委托人应予涂销，并检具相关证明文件予受托机构。因故未能涂销者，委托人应检具抵押权人于信托契约存续期间不实行抵押权之法院公证同意书。
委托人应提供债务明细之书面文件予受托机构，并定一个月以上之期限，公告债权人于期限内声明异议，并将声明异议之文件予受托机构。
第三十一条 [不动产资产信托计划应载事项]
不动产资产信托计划，应记载下列事项：
一、受托机构之名称、地址；委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者，其受委任机构之名称、地址。
二、不动产资产信托之名称及其存续期间。
三、与不动产资产信托受益证券有关之下列事项：
? （一）不动产资产信托受益证券募集或私募总额、受益权单位总数。
? （二）若募集或私募不同种类或期间之受益证券，其受益权之约定、受偿顺位及期间。
? （三）不动产资产信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
四、不动产资产信托受益证券募集或私募成立与不成立之条件及不成立时之处理方式。
五、信托财产之内容及经专业估价者估价之信托财产价值。
六、信托财产上之负担及对该等负担之处理方式。
七、受托机构因募集或私募受益证券自应募人或购买人所收受对价之运用方法。
八、信托财产之管理及处分方法。
九、信托财产预期收益之评价方法、评估基础及专家意见。
十、委托人为受托机构之利害关系人，其交易处理程序及内部控管方式之说明。
十一、其它主管机关规定之事项。
前项第九款规定出具意见之专家，应与委托人及受托机构无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
第三十二条 [资产信托计划变更检附文件]
受托机构应依主管机关核准或向主管机关申报生效之不动产资产信托计划，经营不动产资产信托业务。
受托机构募集或私募不动产资产信托受益证券后，非经受益人会议决议及申经主管机关核准或向主管机关申报生效，不得变更不动产资产信托计划。但其变更对受益人之权益无重大影响者，经主管机关核准或向主管机关申报生效后即得变更之。
前项申请或申报，应以申请书或申报表载明变更内容及理由，并检附下列文件为之：
一、变更前、后之不动产资产信托计划及其对照表。
二、受益人会议议事录。属前项但书规定之变更者，免附。
三、对受益人之权益有无重大影响之评估及专家意见。
四、其它主管机关规定之文件。
主管机关于审核前项书件时，应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。
第三十三条 [资产信托契约应载事项]
不动产资产信托契约，应以书面为之，并记载下列事项：
一、信托目的。
二、信托契约之存续期间。
三、信托财产之种类、内容及其依第三十四条所为估价之价额。
四、委托人之义务及应告知受托机构之事项。
五、信托财产之管理及处分方法。委任不动产管理机构管理或处分者，其受委任机构之名称、义务及责任。
六、信托财产本金或其所生利益、孳息及其它收益分配之方法。
七、各种种类或期间之受益证券，其内容、受偿顺位及期间。
八、受益证券之发行或交付方式及其转让限制。
九、受托机构支出费用之偿还及损害赔偿之事项。
十、受托机构于处理信托事务时，关于借入款项与其上限及闲置资金之运用方法等事项。
十一、受托机构之报酬、种类、计算方法、支付时期及方法。
十二、受托机构应召集受益人会议之事由。
十三、受托机构应选任信托监察人之事由及其专门学识或经验。
十四、其它依信托业法第十九条第一项及主管机关规定事项。
第三十四条 [估价报告书]
受托机构依第二十九条规定向主管机关申请核准或申报生效前，应先洽请专业估价者就不动产资产信托之信托财产，依不动产估价师法之规定出具估价报告书。
第三十五条 [有利害关系之委托人]
不动产资产信托之委托人为受托机构之利害关系人时，受托机构不得就该不动产资产信托依本条例规定发行受益证券。但委托人有数人，且有利害关系之委托人就信托财产所占持分及持有担保物权持分之合计比率未达百分之二十时，不在此限。
第三十六条 [不动产资产信托准用规定]
第七条、第十一条至第十五条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十二条第二项及第三项、第二十三条至第二十八条之规定，于不动产资产信托准用之。
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引用法条
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信托与委托代理的不同之处是：1、信托的当事人至少有委托人、受托人、受益人三方，而委托代理的当事人仅有委托人与受托人两方。2、涉及财产的所有权变化不同。3、成立的
委托和信托可以通过以下方面区分：1、信托的当事人至少有委托人、受托人、受益人三方，委托代理的当事人仅有委托人与受托人双方。2、涉及财产的所有权变化不同。3、成立
信托和委托代理可以通过以下方面区分：1、信托的当事人至少有委托人、受托人、受益人三方，委托代理的当事人仅有委托人与受托人双方。2、涉及财产的所有权变化不同。3、
