限制房地产信托融资：精准调控限制房地产信托融资
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更新时间：
2020-03-06
06:17:24
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导读：
过去半年多时间，监管部门收紧了银行信贷，重新拿出了数量额度管理方式。信托融资(银行打包出售的信贷资产类理财产品)，尤其是房地产信托融资，规模剧增。今年前两个月大约4000亿，去年数字大约6000亿。但这种表外融资实质是银行债务融资，根本未把风险从银行体系移走，
过去半年多时间，监管部门收紧了银行信贷，重新拿出了数量额度管理方式。信托融资(银行打包出售的信贷资产类理财产品)，尤其是房地产信托融资，规模剧增。今年前两个月大约4000亿，去年数字大约6000亿。但这种表外融资实质是银行债务融资，根本未把风险从银行体系移走，而且信贷审核更不严格，发生坏账可能性更大。
监管部门下决心限制房地产信托融资这一政策，具有双重效应。一方面配合房地产调控，为囤地和抢地的房地产商断血，另一方面是控制地方政府融资平台绕道信托，继续扩大债务规模。
在此之前，监管部门分别严规限制个人住房贷款，房地产开发贷款以及政府融资平台贷款。
目前，银行资产负债表中，房地产贷款与政府融资平台合计占据近40%的份额，而许多地方政府融资平台项目又与房地产相关。可以说，房地产贷款对银行资产负债表影响甚大。
商业银行内在动力在于，房地产行业政府支持，利润丰厚，抵押物价格会不断攀升。
在房地产和政府融资平台融资的推动下，商业银行在过去一年多时间，资产负债表急剧膨胀，许多小银行资产60%以上的增长，而超级银行都有25%增长，不可思议。
在经过利差缩小短暂的痛苦之后，商业银行规模扩张或以量补价正显现出诱人“成果”。中国银行(4.15,0.04,0.97%)在一季度利润增长41%，华夏银行(12.72,0.00,0.00%)增长80%。同时这些银行不良资产数字还看不出有实质恶化的迹象，单纯从不良贷款的比例看，还在下降，似乎展现出了良好的前景。
不过，这只是“正常”情况下的表象而已，原因在于，多数商业银行缺乏进行主动风险控制的动力。
首先，经济快速扩张本身就特别容易让人忽视风险，因为“危险”提醒经常不能成为现实，银行家不会为了“可能”的危险，丢掉政府和“股东”的信任(不管哪一级政府，都希望你能为经济增长做出贡献，银行不是“银行”的银行，是“大家”的银行)。
第二，宽松的货币环境下，价格还能得到保证(政府给了银行丰厚的利差，足以保证每个银行都赚钱，并且不能进行价格竞争)，这是银行超速发展，改变格局的最佳机会，当然中国“出色”的银行家不能望险而退。
第三，银行家们可以在技术上找到规避风险暴露的可行方法(比如贷款置换、贷款分类模糊等)，并且短期内，比如3-5年，资产良好的理由又是如此可信。
房地产贷款质量优秀过去的确如此，不过这是建立在房地产价格不会大幅下降的基础之上，从现在来看这个条件能否成立，令人怀疑。
由于房地产价格一直处于上升之中，加上购房者对贷款依赖的加深，房地产贷款也呈现锥状堆积。尤其是处于飞涨时期，成交量巨大，锥状顶层更大，价格变动所导致的影响，效果巨大。
其次是，银行将超过1/3资产比重维系于房地产，对流动性是一个巨大考验。物业价格下降，土地市场会加倍下降，银行抵押物很难短期内获得公允市场价格，所以理性评估损失并不能完全代表银行的资产质量状况。另外，从风险管理技术角度上，可以预料的风险从来就不可怕，需要管理的是意外的不可知的风险。因此，各种压力测试评估的结果，或者银行自我估计的结果，都未必可信。
国内商业银行经营的同质化，业务的趋同性，决定了一旦银行出问题，肯定是系统性的问题，不可能是一两个银行的灾难。
可悲的是，目前的商业银行风险防范，却由于商业银行天生机制缺陷，系统环境的不可改变，很难由银行自我管理，必须依靠监管部门“提醒”、“规劝”和“指导”。
在经过了一年半极度宽松的信贷投放后，监管部门终于开始采取一些实质“精准”措施进行信贷紧缩了，这也许可以避免重蹈上世纪90年代覆辙。
不过，央行的大政策不变，“精准”调控真是高难度动作啊。监管的大忌却是，它有时候松，有时候紧，你摸不着，看不见，但需要用心揣摩，一揣摩，就坏了。
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