您的位置:法律快车 > 法律知识 > 信托法 > 信托知识 > 廉租房月租金1元/平方 房地产投资信托何以回报

廉租房月租金1元/平方 房地产投资信托何以回报

法律快车官方整理 更新时间: 2020-03-01 15:48:19 人浏览

导读:

房地产投资信托基金(REITs)为地方廉租房建设融资开了一道门。本报记者获悉,住房和城乡建设部和银监会曾达成一致,支持保障性住房通过REITs融资。目前,天津市与中信证券(600030)合作的廉租房REITs已经通过了央行审批,上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批
房地产投资信托基金(REITs)为地方廉租房建设融资开了一道门。  本报记者获悉,住房和城乡建设部和银监会曾达成一致,支持保障性住房通过REITs融资。目前,天津市与中信证券(600030)合作的廉租房REITs已经通过了央行审批,上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批,正在等待国务院审批。  排在天津之后,北京和上海也已经准备了几种不同版本的REITs试点方案,随时准备上报。海南亦开展了保障性住房REITs的方案准备。  金融信托专家孙飞向记者表示,几个主要城市的REITs试点融资规模接近100亿元,而2010年全国廉租房建设资金需求在3000亿元以上,中央财政补贴仅占1/5。  一旦REITs大门打开,地方政府借助REITs融资的需求会十分庞大,而风险管控将成为难题。  月租金仅1元  位于天津市河东区鲁山道的彩丽园小区,是天津市最大规模廉租房社区之一,这里的物业管理和服务也是天津市廉租房小区中最好的。  彩丽园有57栋楼,大多数是天津市旧城区拆迁改造搬迁的居民。其中廉租房小区13栋,居住着708户廉租房家庭。  对于这些廉租房保障家庭来说,物业费是他们最关心的问题。这些住户家庭人均月收入都在600元以下,并且多是低保家庭和有残疾人的家庭。目前,小区物业费为0.35元/平方米/月,租金是1元/平方米/月。  这对于彩丽园这样的小区来说,无疑是十分低的。附近小区一居室,租金达到1000元,物业费普遍为1元。  天津市国土和房屋管理局一位负责人向记者表示,天津市已建廉租房3903套,可以满足未来三年的廉租房需要,大多数是新建的,采取配建的方式安插在不同的社区当中。  但这种新建的廉租房小区,社区物业多数比较贵,尤其是配建在一些高档小区中的廉租房,即使物业公司愿意低价收取这些住户的物业费,也需要2元/平方米/月。  上述天津市国土资源和房屋管理局人士说,天津市采取建立廉租房调节基金的做法,往年积累的廉租房租金用来做补贴,调剂这些新的廉租房租金和物业费的差额。  但是这样操作的结果是调节基金的余额越来越少,不久的将来,天津市区财政还需要再拨专款补充这些调节基金。  而天津市面临的这种廉租房租金和物业费不能平衡的状况,在全国其他城市也都很普遍。于是,大多数城市采取货币补贴的方式,而不是实物配租。而这又使市场上低价房源越来越少,政府补贴租金反而抬高市场租金。  上述天津市国土资源和房屋管理局的人士说,天津市的廉租房、经济租赁房和公租房都有科学的租金计算公式,这个公式根据周边租金、建设成本等制定。但是对于廉租房来说,目前市政府仍然坚持1元/平方米/月的租金价格。  记者获得的一份全国城市廉租房管理运行情况的数据表明,深圳、上海城市均采取了天津的做法,将廉租房租金定为1元/平方米/月。海南和部分省份甚至将廉租房租金定为了0.5元/平方米/月。  如果廉租房维持现状,或许这种低价租金标准是最好的选择,但廉租房要与REITs挂钩,收益率便成为难题。 财政补贴REITs投资机构  据了解,上海浦东REITs方案上报央行金融市场司并获批后,国务院批复的意见是,在当前市场条件下,REITs有没有可能以及怎样参与到保障性住房建设当中去。  上海浦东方面随后补充材料称,浦东准备将廉租房、公租房以及工业地产、商业地产等物业进行打包,将REITs融资的大部分资金用于保障性住房建设。  房地产基金投资者、北京高和投资总经理苏鑫向记者表示,很多地方的REITs试点方案侧重商业地产,保障性住房作REITs,其投资收益回报率是个难题,这其中肯定要政府对投资收益进行担保或补贴。  以天津彩丽园小区廉租房为例,年租金回报率仅有0.6%。  苏鑫表示,由于天津和上海的REITs试点都是在银行间进行交易,而目前银行间债券利率一般在4%左右,廉租房REITs的回报率要求最少在5%以上,甚至需要达到8%才有银行愿意认购。  一位参与天津REITs试点方案编制的人士对记者透露,天津的廉租房REITs的确引进了政府财政担保和补贴的机制。政府承诺按照银行间交易所能认可的利率差价进行补贴。  例如,银行间交易认可的REITs回报率是8%,而廉租房REITs回报率只有3%(天津市会将最好的廉租房以及其他一些物业资产进行打包),其中的5%差价由天津市财政来承担。  孙飞认为,目前廉租房租金和物业费还不够自己运营,其拿出来做REITs,结果是收益率部分差不多完全要政府财政承担。这样的话,政府等于将这些廉租房资产做了一次抵押贷款而已,而贷款利率高于银行贷款利率。

声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.

点赞
收藏
分享至

相关知识推荐