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裘韬:海外REITs带给中国投资者的机会

法律快车官方整理 更新时间: 2020-03-08 18:53:46 人浏览

导读:

转型期间的中国房地产,正处于巨变的前夜。杂志联合全国房地产投资基金联盟,在这样一个紧要关头,召集业内各方人士,进行广泛深入的前瞻性探讨,共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。鹏华房地产基金经理裘韬在论坛上发言,以下为发言实录:这个是目前情况的小结,

转型期间的中国房地产,正处于巨变的前夜。杂志联合全国房地产投资基金联盟,在这样一个紧要关头,召集业内各方人士,进行广泛深入的前瞻性探讨,共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。鹏华房地产基金经理裘韬在论坛上发言,以下为发言实录:

  这个是目前情况的小结,由于国内房地产政策收紧,现在投资者面临很大的困难,如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外,前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动,有很多有能力的投资者已经去海外进行职业,但作为普通投资者去海外置业有很大的困难,另外很重要一点是国外午夜的税务成本比较高,流动性比较大,风险比较集中,我们觉得目前的情况下,通过QE的渠道投资海外房地产,使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。

  REITS就是资产政权化的方式,可以享受一些优惠政策,需要存在一些义务,最大的好处就在于企业本身面。

  美国REITS的条件,首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产,跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上,REITS的股份,由于是一种公募的结构,股份必须被广泛持有,前五位的持有者不能超过50%的股份,这是美国非常流行的的模式,REITS的下属,物业的所有人可以把物业贡献出来,是LP的权益,把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。

  REITS的法规历程,中国现在发展REITS的过程非常艰苦,看一下美国的历程有很艰苦,美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的,在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改,1965年有第一家REITS上市,2000年有投资REITS的ETF成立,目前为止REITS成立51年。

  它的几个特点,第一,资产质量非常高。第二付息率高,它的历史平均达到5%到8%,他为投资者提供除了债权以外的收益来源,它历史的股息的付息情况,它价格变动是随着市场的变动的,它的年化总收益达到5%,他的固定收益得到体现,另外他的总收益非常可观的,从历史上来看,在过去3年5年,跟他上证宗旨相比没有超过,在这个区间内没有打败,但是从年化标准比国内证券是要低的。

  它跟其他各类指数的相关性还是比较低的,比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的,美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革,导致研究透明度非常高,由于是上市企业,一方面要进行定期披露,另外他们制订了自己的行业准则,包括运营先进额的概念,更好的反映现金流的情况,另外他的资产相当的公开透明。

  在公募市场上投资REITS的产品不断出现,美国最大的ETF由先锋公司成立,公募基金有这样的企业,由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况,这张图很好的体现了在美国大型项目核心地方的交易变化,住宅性房地产不同的是,反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间,历史经验看,时间上来讲我们处于复苏的中期,另外从房地产复苏的周期讲,目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转,现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段,最近REITS之间活动非常频繁。

  第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段,长期刺激经济需求。

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